Недвижимость - это общий термин для обозначения собственности, связанной с землей, и вытекающих из нее прав, таких как право на строительство и право на квартиры. Эта совокупность факторов должна быть постоянной, ведь палатка соединяется с землёй только с помощью колышков.
Эта лемма касается использования недвижимости в контексте инвестиционного портфеля, в частности институциональными инвесторами, такими как пенсионные фонды и страховые компании.
Институциональные инвесторы часто вкладывают средства в недвижимость. Хотя акции широко варьируются в зависимости от структуры обязательств инвестора, нередко от 10 до 20 процентов активов инвестируются в недвижимость.
Если рассматривать более длительные периоды, доходность недвижимости кажется чем-то средним между акциями и облигациями. Риск, рассматриваемый здесь как дисперсия периодической доходности, также лежит между риском акций и облигаций.
Преимуществом инвестирования в недвижимость является главным образом – низкая корреляция. Это означает, что развитие стоимости портфеля инвестиционной недвижимости имеет мало отношения к развитию стоимости других категорий инвестиций. Согласно некоторым исследованиям, существует даже отрицательная корреляция с облигациями. Это означало бы, что падение стоимости портфеля облигаций (в результате повышения процентных ставок на рынке капитала) будет усилено падением стоимости портфеля недвижимости. Этот эффект называется преимуществом диверсификации.
Второе теоретическое преимущество инвестиций заключается в цикличности поведения недвижимости. Взаимосвязь между доходностью и экономическим циклом будет значительно отличаться. В условиях бума недвижимость продолжит приносить хорошую прибыль в течение некоторого времени, в отличие от акций. Эта точка зрения довольно широко распространена, но не совсем бесспорна.
Другими преимуществами инвестирования в недвижимость являются:
1. Относительно высокая и обычно достаточно стабильная прямая прибыль (доход от аренды, за вычетом затрат на финансирование и управление)
2. Возможность компенсации инфляции (увеличением дохода от аренды и/или увеличение стоимости имущества)
Недостатки:
1. Высокая цена за единицу (если не существует партнерства)
2. Нужно вкладывать средства в целое здание единовременно
3. Покупка и продажа довольно трудоемка и дорога
4. Непрозрачное ценообразование (связанные с этим проблемы в финансовой отчетности)
Инвестиции в недвижимость могут происходить разными способами.
• Инвестор может напрямую владеть объектом, например, офисным зданием или торговым центром
• Он может вступить в партнерство с другими инвесторами или может покупать доли в инвестиционном фонде
Первый метод довольно негибкий, ведь в обороте постоянно будут только большие суммы, довольно много внимания (и, следовательно, денег) должно быть уделено управлению.
При втором способе можно получить достаточный спред с меньшей суммой, но при этом необходимо учитывать интересы партнеров по бизнесу. Хотя существуют различные конструкции, такое сотрудничество обычно осуществляется на определенное количество лет, а уход одного из партнёров, тем временем, часто вызывает возражения.
Эти возражения не играют роли в третьем методе. Покупка акций перечисленных фондов недвижимости также очень проста для частных лиц, особенно через инвестиционные фонды. Однако опыт показывает, что преимущество диверсификации, упомянутое выше, здесь значительно меньше.
Существует широкий выбор инвестиционных фондов недвижимости, как региональных (Нидерланды, Дальний Восток, США), так и отраслевых (торговые центры, офисы, распределительные залы). Однако инвестиционные фонды, которые вкладывают средства в дома, встречаются реже.
Что же касается заявленных доходов от инвестиций в недвижимость, следует также отметить, что они состоят из двух компонентов.
• Прямой доход (доход от аренды за вычетом затрат на управление и финансирование)
• Рост стоимости (разница между стоимостью недвижимости в начале и в конце финансового года).
Последний компонент, однако, зависит от метода оценки. Точная стоимость собственности известна только в том случае, если она продана. Потому и невозможно точно определить, за какие деньги будет продана недвижимость. Известны случаи, когда стоимость определялась в разное время таким образом, что развивалась более мощная динамика дохода, чем ожидалось. В результате риск инвестиций в недвижимость был представлен как более низкий, чем остальные виды инвестиций.
